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기존의 건물을 매입해서 용도변경을 하거나 대수선 또는 증축을 하고자 할 때 구조와 관련해서 알아두시면 도움이 될 정보입니다.

 

건물 매매시 구조도면을 포함한 도면 전체를 함께 인계 받으실 것을 권장합니다.

 

건물 매입 직후나 사용 중에 용도변경을 하거나 대수선 또는 증축 등을 하고자 할 때, 인허가 지자체에 신고나 허가를 득한 후 시공하여야 하는데요.

이때 대부분 지자체에서는 허가조건으로 계획대로 변경하여도 구조적으로 안전한지를 증명하는 서류로서 건축구조기술사의 구조안전확인서를 제출하도록 안내하고 있습니다.

 

건축주가 건물에 대해 어느정도까지 정보를 가지고 있는지에 따라 구조안전확인 비용이 크게 달라집니다. 즉 구조도면 보유 여부에 따라 구조안전확인을 위한 업무량이 크게 차이가 나고, 이것이 건축주가 지불해야하는 돈과 직결되기 때문입니다.

 

구조도면 유무에 따라 구조안전확인을 위한 업무는 구조검토 수준이거나 안전진단에 준하는 수준으로 크게 구분할 수 있습니다.

구조도면이 충실하고 건축물대장 상에 공사감리자가 기재된 경우에는 건축구조기술사의 판단에 따라 도면대로 감리자의 관리하에 건물이 제대로 지어졌을 것으로 볼 수 있다고 여겨진다면, 도면 내용대로 구조를 모델링해서 시뮬레이션을 해서 부재검토를 하고 내진검토를 하면 되는데, 이 정도가 구조안전확인을 위한 최소 업무량이고 업계에서 흔히 구조검토로 불리어지고 있는 용역 수준이고, 사무실 내에서만 이루어지므로 내업으로 분류됩니다.

구조도면이 없거나 부족한 경우, 또는 도면대로 지어졌다고 보기 어려운 경우에는 실제 건물에 대하여 현장 확인을 해야만 하고, 철근콘크리트 건물인 경우 슬래브, 보, 기둥, 벽체, 계단, 기초 등 주요구조부에 철근이 어떻게 배근되어 있는지 철근탐상을 하고 슈미트해머 등으로 콘크리트 강도를 측정해야만 합니다. 이러한 외업을 마친 후 앞서 설명한 내업으로 이어지며, 업무 특성상 현장검측+구조검토를 업계에서 흔히 안전진단으로 불리어지고 있는 용역 수준입니다.

이 비용차이는 기술사사무소마다 차이가 있을 수 있으며, 표준가격을 정하지 않기 때문에 얼마 정도일 것이라고 하기 단정하거나 추정하기는 힘듭니다.

따라서 건축주가 제대로 된 구조도면을 보유하고 있으면 구조검토만으로도 안전확인 업무가 가능할 수 있는데, 이 도면 자료가 없다면 현장검측용역(외업)비용이 추가됩니다. 이 추가되는 외업비용이 내업비용보다 일반적으로 상당히 큽니다.

 

구조도면 확보는 크게 세가지 방법으로 확보할 수 있습니다. 

첫째, 건물을 매도하려는 건축주가 종이도면 또는 CD나 USB 등에 저장된 도면으로 보유하는 경우.

둘째, 건축물대장 을지에 기재된 설계를 담당한 건축사사무소에서 도면자료를 보유하고 있는 경우. (건축사사무소에서 자료보유는 법적 의무사항은 아니므로 준공된지 오래된 건물은 보유하고 있을 가능성이 줄어듭니다)

셋째, 준공허가시 세움터 인증을 할 때 업로딩한 도면자료를 정보공개청구하여 받아내는 경우. (정보공개청구 하려는 내용의 범위를 정확히 하기 위해서는 건축사의 자문을 받아 진행하는 것이 수월합니다)

이렇게 매매 이후에 챙기기 보다는 매매 이전에 조건으로 챙기실 것을 권장합니다. 두번째와 세번째의 경우 이를 요청할 수 있는 자격은 건축주입니다. 매매 직후 바로 변경하려는 계획이 있는 경우에는 계획설계에 참여시키고자 하는 건축사 또는 건축구조기술사에게 넘겨받은 도면에 구조도면이 제대로 충분하게 포함되어 있는지 확인을 받아보시고 변경을 추진할 것을 권장합니다.

 

구조도면 대신 구조계산서가 있는 경우에도 도움이 됩니다.

 

건물 매입후 앞으로도 계속 변경없이 사용할 확신이 있거나, 기존 건물을 모두 철거하고 처음부터 다시 건물을 올리는 신축이나 재축인 경우에는 위의 내용이 그다지 상관은 없습니다.  끝.

 

 

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